雖有小陽春 新房行情仍“二八分化”

二季度一開局，就迎來新一輪樓市支持性政策，北京、廣州、蘇州、沈陽都發(fā)布了住房公積金新政。同時，3月底一些市場重磅新盤的成交熱度也延續(xù)到4月，市場新增供應持續(xù)增加，讓人對二季度房地產市場的表現更加期待。市場熱度是否能夠持續(xù)，決定上半年市場行情走向，影響下半年市場信心的二季度房地產市場成為關鍵。對此，業(yè)內人士表示，雖然一線城市普遍在3月出現了“小陽春”，但全國樓市整體依然偏冷，樓市支持政策有望持續(xù)升級、加碼。目前，市場醞釀的變化正在逐漸顯現，而二季度樓市的機會有多大，在一定程度上還看政策力度。

數據分析

市場活躍度明顯提升小陽春成色還需拉長周期看

2023年一季度，房地產市場迎來了相當火熱的“小陽春”行情，然而到二季度市場卻略為轉冷。今年二季度會走出怎樣的行情呢？

剛過去的這個小陽春究竟成色如何，對此業(yè)內看法并不統(tǒng)一。二手房方面，根據廣州市房地產中介協會數據顯示，3月二手住宅整體（中介促成+自行交易）網簽宗數、面積分別為9373宗和93.46萬平方米，環(huán)比上升均超過9成。廣州市房地產中介協會表示，這主要獲益于春節(jié)假期前積壓的購房需求逐步釋放，疊加此前廣州放開限購區(qū)內120平方米以上戶型，市場活躍度明顯提升，從而驅動了3月二手房網簽量大幅增長。

若忽略春節(jié)期間的低基數效應，3月二手房的表現事實上有些平淡。廣州中原研究發(fā)展部的數據顯示，期內二手網簽宗數同比下降了23.6%。若綜合2023年全年數據，2023年廣州二手房成交總宗數為10.9萬宗，月均成交為9083宗。這也就意味著，2024年的小陽春二手交易熱度僅略高于2023年的月均水平。

一手房方面，廣州中原研究發(fā)展部的數據顯示，3月新房網簽4043宗，不到二手房成交宗數的一半，雖然環(huán)比“春節(jié)月”實現了76%的回升，但對比2023年有所下跌。

值得注意的是，如果說“春節(jié)月”有“低基數”效應，那2023年3月的“高基數”效應同樣也帶來了數據的失真。若將數據拉至五年期水平，則會發(fā)現3月一手房成交也已經達到及格線?？硕饠祿@示，從2020年以來的成交水平來看，今年三月的成交規(guī)模與成交水平均處于中間位置，整體市場處于平穩(wěn)回升的階段。

從上海易居房地產研究院最新發(fā)布的一季度全國50個重點城市新房成交報告來看，當前政策持續(xù)寬松為市場注入了信心，而房價的調整也增加了購房者入市的積極性。報告分析，50城新房成交面積的月度同比增速數據、新建商品住宅年初累計成交面積同比增速等指標均顯示，當前新房交易市場底部已經形成，后續(xù)指標將有觸底反彈的良好態(tài)勢。

政策期待

二季度房地產有效需求將持續(xù)提振

4月8日，北京、廣州、蘇州、沈陽四地發(fā)布了住房公積金新政，開啟了二季度新一輪房地產支持性政策的出臺。以廣州來看，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至120萬元。與此同時，所購住房為新建一星級綠色建筑或新建裝配式建筑的，住房公積金貸款最高額度可上浮10%。使用住房公積金貸款購買自住住房，且所購住房為新建二星及以上星級綠色建筑的，住房公積金貸款最高額度可上浮20%。

公積金政策的優(yōu)化調整有利于降低置業(yè)成本，減輕購房者置業(yè)壓力。多個城市同步出臺相關舉措說明，各地政策在進一步發(fā)力，以持續(xù)助力房地產市場發(fā)展。

值得關注的是，每年4月末研究經濟工作的中央政治局會議，作為當年為經濟定調的重要會議，還可能有房地產的新政策出臺。4月8日，國務院經濟形勢專家和企業(yè)家座談會召開。此次會議召開，或為4月份中央政治局會議提前盤摸經濟形勢，充分說明對于當前經濟形勢的關注和重視。

對此，業(yè)內人士表示，預計提振房地產有效需求將繼續(xù)成為二季度的重要工作，二季度出臺系列針對房地產行業(yè)的利好政策，是可以期待的，其中需求端的利好會比較多。在央行近日發(fā)布的一季度貨幣政策委員會會議內容中，刪除了“跨周期”的表述，只保留了“逆周期”的表述，也被業(yè)內解釋為貨幣政策將持續(xù)寬松。此外，最近不少城市出臺了地方國企回購二手房，幫助市民換房的做法，估計會在更多城市繼續(xù)推廣，而二手房后續(xù)如何利用也將是政策研究的一個關鍵。

市場行情

供應持續(xù)增加重磅地塊出讓行情體現市場信心

供地：市場重要指標

要判斷二季度房地產市場的走向，供求行情是重要指標。3月中下旬，廣州市場上多個重磅新盤首開，不少項目選擇以價換量的銷售策略帶來一波成交熱，而從后續(xù)市場供應來看，據不完全統(tǒng)計，四五月市場仍將迎來三十多個新盤新項目入市或亮相，供應較多的區(qū)域為海珠、天河、黃埔、南沙等。

可以看到，天河和海珠都有多個市場關注度較高的重磅新盤將會入市。其中，保利天御、廣州城投·天禧、新城市·領院、能建·天河麓譽府等全新盤的加入，將讓競爭激烈的天河選擇更多。海珠區(qū)內，越秀琶洲西地塊項目、東方紅地塊開發(fā)的保利燕語堂悅都是市場關注的熱盤。此外，去年熱拍的黃埔區(qū)圖書館北側地塊、番禺新光快速西側地塊等開發(fā)的項目也都將亮相。新增供應的持續(xù)增加，尤其是中心區(qū)熱點項目的加入，將為市場保持熱度奠定基礎。

更值得關注的是，二季度還將迎來多個重磅地塊的競拍，拍賣行情也將對市場信心和預期產生重大影響。據廣州市規(guī)劃和自然資源局的發(fā)布，將在二季度發(fā)布出讓公告的首批地塊來看，有涉及天河、海珠、荔灣、白云、番禺、從化、花都的22宗地塊，四五月率先登場的將是天河金融城兩宅地、大觀路兩宅地，尤其是供應量極少，樓面價起拍價達到“5萬+”的金融城宅地讓市場極為關注。

一手房市場：行情“二八分化” 剛需與高端改善有亮點

從市場價格走向來看，持續(xù)不停的促銷帶來的性價比是支撐市場行情的基礎?！斑@個小陽春，廣州一手房新增的成交量幾乎都集中在20%的頭部項目上，80%的樓盤感受的更多是分化。”廣州市房協專家鄧浩志在解讀近期廣州樓市時說。

“分化”是3月廣州新房市場最為重要的關鍵詞，市場熱度由少數個盤帶動，絕大多數項目則波瀾不驚。廣州中原發(fā)展研究院數據顯示，3月份廣州推新3592套，整體去化率約為18%，以3月作為重要營銷節(jié)點來看，表現平淡。

與此同時，個盤表現差異性極大，表現較為亮眼的包括位于白云區(qū)白云新城板塊的保利云境、位于天河區(qū)奧體板塊的越秀觀樾等。其中，保利云境主要以較高性價比大幅降低了白云新城的入市門檻，不到300萬元即可上車三房，因此得到了諸多剛需及剛改群體的認可，首開去化超過五成。而越秀觀樾則是定位生態(tài)低密的高端改善項目，記者從項目方面了解到，項目首開去化超過50%。

對于當前的一手市場，鄧浩志表示，從較為平穩(wěn)的周度成交數據來看，市場情緒處于較為穩(wěn)定復蘇的狀態(tài)，但預計這樣極致的分化行情還將持續(xù)演繹較長時間，價格仍將成為一手市場的決定性因素。

二手房市場：以價換量加速 出現筑底信號

“以價換量”是這個小陽春二手市場最為明顯的特征。數據顯示，3月二手網簽均價為28079元/平方米，環(huán)比調整幅度約為10.1%。對此，廣州中原研究發(fā)展部分析指出，這主要是由于2月成交偏低，3月價格屬于合理回落。但與此同時，該機構的報價指數同時顯示，由于不少業(yè)主利用小陽春節(jié)點出售物業(yè)，3月業(yè)主的報價指數環(huán)比下調12%。

一位長期從事二手房交易的中介業(yè)內人士對記者表示，往往業(yè)主與置業(yè)者感受較為明顯的調整，是市場接近底部區(qū)域的特征之一?！跋駨V州這樣城市和人口基本面比較好的城市，以價換量的加速可以視作一個積極信號來觀察?！?/p>

記者近期走訪二手市場還了解到，廣州樓市的標桿板塊珠江新城3月份出現一定調整。以板塊標桿盤嘉裕公館為例，據片區(qū)中介透露，該小區(qū)價格最為堅挺的120平方米以上的改善戶型在今年的價格有10%左右的下調，以高端改善為主的頤德公館近期的成交價格也有所調整，幅度約為12%，而板塊內偏剛需的產品則調整幅度較明顯。

“一般來說，市場的調整是從外圍區(qū)域蔓延至中心城區(qū)，因此中心城區(qū)尤其像珠江新城這樣的板塊開始調整，也代表著調整可能接近尾聲?！鄙鲜鰳I(yè)內人士說。不過他同時提醒，接近尾聲并不代表馬上反彈，接下來的4月是樓市淡季，對于不急著置換的業(yè)主而言，或許可以暫緩出售房產。

業(yè)內觀點

政策支持還需持續(xù)發(fā)力

對于二季度的房地產市場，業(yè)內人士大多認為，二季度機會大過風險，比一季度有更向好的趨勢。

上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，從數據來看，一季度全國50個重點城市新房交易同比呈下降態(tài)勢?？紤]到后續(xù)高基期值效應減弱和目前市場監(jiān)測情況，預計4月開始，全國50城新房交易指標將有改善可能。其中，一線城市正扮演復蘇的領頭羊角色。近期各類利好政策下，購房成本進一步降低，市場復蘇具有較好的動力和基礎。另一方面，持續(xù)提振住房需求尤其是新房的潛在購買需求非常關鍵，其對于樓市穩(wěn)增長和風險化解至關重要。從這個角度看，后續(xù)相關政策支持還要持續(xù)發(fā)力，真正促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

供需兩端政策存在較強優(yōu)化預期

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，從政策層面來看，中央和監(jiān)管部門已經明確要進一步優(yōu)化房地產政策，各地供需兩端政策均存在較強優(yōu)化預期，預計一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策依然具備空間。市場方面，隨著房地產供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調整，購房者置業(yè)意愿或將迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資落地見效，項目建設推進也有利于提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉，4月新房銷售量或保持一定規(guī)模，核心城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動下，新房銷售有望進一步修復，與此同時，年中高基數影響將逐步減弱，預計二季度重點城市新房銷售面積同比降幅將收窄。

優(yōu)化政策落實 重點市場回暖勢頭明顯

廣東省房地產行業(yè)協會會長王韶表示，進入3月份，隨著優(yōu)化調整政策的進一步落實，重點城市市場回暖勢頭明顯，年內重點城市可望筑底，并穩(wěn)步向新模式過渡發(fā)展。房地產回暖復蘇信心動力主要源自四方面：一是國家穩(wěn)定市場決心堅定。二是住房是老百姓最真切的民生需求。從廣東住房結構來看，廣東住房需求相對其他地區(qū)更為旺盛，后續(xù)增量市場發(fā)展空間相對更大，我們應有足夠信心。三是住房改善性需求支撐大。改善性需求不能簡單以“大小、新舊、遠近或電梯房步梯樓”論處，還有個人資產重置、子女教育等需求，此外還有文化教育、娛樂購物、運動交際等精神性、改善性要求，住房消費正全面進入品質提升新階段。四是新發(fā)展模式有助良性循環(huán)，在當前復雜多變的情況下，實現房地產回暖復蘇需要時間，更需要智慧和魄力、合力。

文、圖、表/廣州日報全媒體記者劉麗琴、龍樂樂

(編輯：陳聰)